ЖКХ: инструкция по эксплуатации

Размер платы за жилищно-коммунальные услуги и их набор зависит от дома, в котором вы проживаете.

Есть дома и целые регионы, в которые не поставляется газ. К сожалению, у нас в стране все еще есть дома без централизованного водоотведения (с туалетом на улице).

Все услуги делятся на две категории: коммунальные и услуги по содержанию общего имущества. Кроме того, в платежку включаются взносы в фонд капитального ремонта.

Коммунальные услуги — это теплоснабжение, холодная вода и водоотведение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз мусора. Если у вас дом, который отапливается установленными в жилых помещениях печами на угле или дровах, то в вашей платежке может быть строчка «снабжение твердым топливом».

У каждой коммунальной услуги есть особенности, о которых нужно знать. Но есть общие правила, по которым рассчитывается размер платы.

Чтобы его узнать, нужно умножить потребленный объем на тариф.

Объем рассчитывается по показаниям приборов учета. Чтобы поставщик без ошибок сделал начисления, потребитель должен передать показания. В идеале с 23 по 25-е. Передадите раньше — часть потребления «перетечет» на следующий месяц, и сумма платежа будет выше из-за большего объема. Позже — показания будут учтены только в следующем месяце. А чтобы точно не ошибиться, обратите внимание на информацию в платежке или в приложении поставщика услуги: там указаны конкретные даты, когда необходимо отправить показания.

Когда данные о приборе учета были в информационной системе поставщика ресурса, а потом счетчик «пропал» из этой системы (то есть показания с него перестали приходить), три месяца плата начисляется по среднемесячным показаниям, а затем рассчитывается по нормативу. Кроме того, в этом случае при начислении платы за горячую или холодную воду дополнительно применяется стимулирующий повышающий коэффициент. Поэтому если вы не считали необходимым передавать показания приборов учета, срочно закрывайте этот пробел.

Впрочем, бывают случаи, когда наличие приборов учета не обязательно. Например, не ставят счетчики на водоотведение. При небольших объемах потребления (если у вас только газовая плита) нет нужды в приборах учета газа. Как и в индивидуальных счетчиках тепла. То есть пользоваться прибором можно, но если перестанете, вас не накажут повышающим коэффициентом.

Наконец, специального внимания заслуживают счетчики электроэнергии: их обязаны устанавливать гарантирующие поставщики (а в частных домах и таунхаусах — сетевые организации). Но за потребителями остается обязанность обеспечивать сохранность прибора.

Коммунальные услуги могут напрямую предоставлять поставщики услуги, либо управляющие организации, которые выступают в данном случае квазипосредниками. Почему «квази»? И размер тарифа, и порядок начисления платы одинаковый в обоих случаях. Но в первом ответственность по долгам за коммунальные услуги несут сами потребители, а поставщики ресурсов выступают гарантами качества услуг напрямую, а во втором весь груз на управляющей организации: она будет отвечать перед поставщиком ресурсов за долги потребителей, а перед потребителями за качество услуг, которые фактически поставляет ресурсоснабжающая организация.

Исторически базовой считается именно вторая модель, но на практике она обернулась большими долгами управляющих организаций за коммунальные ресурсы — об этом регулярно говорили в новостях несколько лет назад. Сейчас примерно 50% домов получают коммунальные услуги напрямую от поставщиков ресурсов.

Эта модель называется «прямые» договоры.

Принять решение о переходе на «прямые» договоры могут, во-первых, сами ресурсоснабжающие организации, если задолженность управляющей организации превышает установленную законом критическую отметку. Замечу, что долги ресурсоснабжающая организация по-прежнему будет взыскивать с управляющей, а не с новых клиентов. При этом управляющая организация может переуступить компании-поставщику те долги за коммунальные услуги, которые перед ней накопили жители дома. Решение перейти на «прямые» договоры также могут принять и собственники помещений на общем собрании.

Автоматический переход на подобную модель происходит, если по каким-то причинам управляющей организации не стало, а новая не появилась. «Прямые» договоры также в тех домах, где меньше 30 квартир и их владельцы решили, что будут управлять домом самостоятельно.

Тариф — цена за единицу коммунальной услуги.

Тарифы на коммунальные услуги устанавливают органы власти региона (республики, края, области, автономного округа). Каждый год весной ресурсоснабжающие организации (официально в законодательстве о тарифном регулировании их называют «регулируемые организации», как раз потому что тарифы на их услуги и ресурсы устанавливаются органами власти, т.е. регулируются, а не определяются на свободном рынке) подсчитывают затраты за прошлый год, выписывают те, что непосредственно связаны с процессами производства и предоставления услуги, прикладывают инвестиционные и производственные программы (в них перечисляются мероприятия по ремонту инфраструктуры или строительству новых объектов или сетей) и направляют в специальный орган власти субъекта Российской Федерации.

Этот орган власти может называться по-разному, чаще всего — региональная служба по тарифам. Она в свою очередь проверяет заявку, что-то вычеркивает, что-то уточняет.

В это же время уполномоченный орган проходит трек по формированию предельных индексов роста платы граждан на следующий год. Если помните, плата — это произведение объема потребления и тарифа (цены за единицу услуги или ресурса).

За основу расчета индекса роста платы граждан берется ежегодный прогноз Минэкономразвития России по росту инфляции. Федеральная антимонопольная служба анализирует данные Минэкономразвития и предложения специальных региональных органов и на их основе готовит проект распоряжения Правительства Российской Федерации. Утвержденные индексы ежегодно публикуются в октябре-ноябре.

После того как выходит распоряжение Правительства о предельных индексах, регулятор окончательно «шлифует» проекты решений по тарифам таким образом, чтобы предельный индекс по региону не был превышен.

Далее ежегодно с 1 июля происходит повышение тарифов, при этом рост платы граждан должен уложиться в установленный индекс.

Соблюдение последних контролируют органы государственного жилищного надзора.

Исключение из этого правила было в конце 2022 года: тогда в декабре тарифы подняли внепланово, чтобы помочь коммунальным предприятиям закрыть дефицит в бюджетах, возникший из-за санкций, но с условием, что в 2023 году тарифы повышать не будут.

Норматив — стандартный объем потребления коммунальной услуги: сколько услуги потребляется в расчете на квадратный метр общей площади помещения или на одного проживающего в нем человека.

Что нужно знать о нормативах:

— их устанавливает не потребитель, не производитель услуги и не федеральные министерства и органы власти. Нормативы устанавливает уполномоченный на это орган власти субъекта Российской Федерации (например, Министерство ЖКХ региона),

— при расчете нормативов органы власти субъектов Российской Федерации должны руководствоваться тем же базовым для регулирования всей коммунальной отрасли правилом: не допускается повышение размера платы граждан за коммунальные услуги выше установленных предельных индексов,

— правила, по которым регион считает нормативы, устанавливает Правительство Российской Федерации,

— контроль за соблюдением этих правил возложен на Государственную жилищную инспекцию.

Есть несколько случаев, когда для определения объема потребления коммунальной услуги используется норматив:

— у потребителя нет счетчика и нет технической возможности его установить. Чтобы подтвердить последнее, нужно обратиться в управляющую организацию. По результатам обследования она должна подготовить специальный акт. Причины, по которым невозможно установить счетчик, перечислены в специальном приказе Минстроя России⁴. Суть в том, что прибор учета не ставится, если для этого нужно провести реконструкцию, капитальный ремонт или если инженерные коммуникации спроектированы так, что невозможно установить прибор учета на вводе в помещение;

— у потребителя нет счетчика, и он не обязан его ставить (мы говорили об этом выше);

— у потребителя был счетчик, но вышел из строя, а период, когда возможно начисление по среднемесячному объему, закончился.

Чтобы рассчитать размер платы, который войдет в квитанцию, поставщики коммунальных услуг в перечисленных случаях берут установленные регионом нормативы и применяют их в специальных формулах вместо объема потребления, рассчитанного по приборам учета.

Как меняются нормативы?

Нормативы устанавливаются по заявлениям поставщиков коммунальных услуг (они должны представить развернутые сведения об объемах потребления, данные о конструктивных особенностях, которые нужно учесть при расчете нормативов), но не чаще чем раз в три года.

До истечения «срока годности» норматив можно пересмотреть в том случае, если изменились конструктивные особенности дома, степень его благоустройства, проведены мероприятия по энергосбережению — например, после капитального ремонта.

Норматив также может быть пересмотрен «экстренно», если действующий будет оспорен в суде (например, поставщик услуги или потребитель посчитает, что при расчете норматива были нарушены установленные правила, и в результате его размер значительно отличается от объемов потребления по приборам учета. В этом случае можно либо обратиться в ГЖИ, либо оспорить решение об установленном размере норматива в суде).

Есть еще несколько нетипичных ситуаций, когда нормативы могут быть пересмотрены: изменились правила, по которым они должны быть рассчитаны, удлинился или сократился отопительный период, в домах стало больше приборов учета и появилась возможность установить более близкий к фактическим объемам потребления норматив.

Часто бывает так, что потребитель услуги смотрит на свою платежку и замечает по какой-то услуге рост, который превышает установленный индекс.

Почему так происходит?

Совокупная плата за коммунальные услуги включает начисления за тепло, воду и водоотведение, газ, электроэнергию и вывоз мусора.

У каждой услуги разный тренд на объем потребления: люди с каждым годом используют все больше электроэнергии, воды, напротив, меньше. И у каждой услуги свой тариф, темпы роста которого тоже разные.

Следовательно, у каждой услуги разный «вес» в структуре платы. В среднем по стране структура платежа за коммунальные услуги выглядит так: чуть менее 35% составляют начисления за тепло, 25% — за электроэнергию, 15% — холодную воду и водоотведение, еще 10% — за горячую воду, чуть менее 15% — газ и 1,5% — вывоз мусора.

В пределах индекса тарифы могут меняться по-разному, поскольку не обязательно каждую услугу «выращивать» на установленный процент, ведь в отдельно взятом регионе исходя из множества различных факторов будут приниматься свои решения. Где-то требуется строительство очистных сооружений (это большие станции с фильтрами, которые очищают сточные воды, чтобы обезопасить их перед сбросом в водоемы), тогда темпы роста тарифа на воду превысят индекс, зато цена на тепло будет расти медленнее. Где-то, напротив, в результате ранее проведенного обновления коммунальной инфраструктуры получится повысить эффективность производства и в результате не только вернуть вложенные в модернизацию инвестиции, но и в целом уложиться в индексы по каждой услуге.

Добавьте при оценке роста платежа еще и необходимость учесть сезонные и годовые колебания потребления услуг.

Одним словом, чтобы проверить, не переваливает ли плата за установленный индекс, нужно или кропотливо собрать данные или доверить эту проверку профессионалам.

За соблюдением индексов в регионе следит Государственная жилищная инспекция. Если вы подозреваете, что индекс превышен, отправьте туда подробный запрос, вам ответят в течение 30 дней.

Поскольку Закон о рассмотрении обращений граждан позволяет не отвечать на анонимные обращения, большинство инспекций требуют от их авторов подтверждения личности (например, если обращение электронное, вас могут попросить передать его, подтвердив свою личность через личный кабинет на портале Госуслуг). Это вполне разумное и объяснимое требование, и не должно стать для вас ограничением в реализации своих прав на обращение.

Если у собственника квартиры есть обязанность поставить счетчик горячего или холодного водоснабжения, и есть техническая возможность это сделать, но он по каким-то причинам этого не делает, при расчете используется норматив, и итоговая плата за конкретную коммунальную услугу умножается на повышающий коэффициент. На момент написания этого текста размер базового повышающего коэффициента составляет 1,5 — то есть плата увеличивается в полтора раза. Правительству Москвы дано право увеличивать этот базовый повышающий коэффициент: если такое решение будет принято, размер коэффициента может составить до 3 (то есть платеж будет увеличиваться в три раза, чтобы стимулировать собственников квартир устанавливать счетчики и стабильно передавать показания).